article publié par Natalia | formaterrain.fr
Certes, le PLUi (pour Plan Local d’Urbanisme Intercommunal) n’est pas une nouveauté en soi puisque sa création remonte à la Loi ALUR de 2014. Mais force est de constater que la mutation des Plans Locaux d’Urbanisme communaux en documents de planification urbaine intercommunale est encore loin d’être achevée.
Vous n’avez pas encore eu le plaisir de pratiquer le PLUi dans le cadre de votre activité de recherche de terrain à bâtir ? Découvrez l’essentiel à savoir sur ce Plan Local d’Urbanisme presque comme les autres.
Une lettre en plus qui change tout : le « i » pour « intercommunal ».
PLU et PLUi poursuivent un objectif commun : encadrer et organiser l’aménagement d’un territoire, en apportant une réponse opérationnelle qui concilie des enjeux à la fois sociaux et sociétaux, économiques et environnementaux.
En somme, la différence principale entre un PLU et un PLUi tient à la nature du territoire qu’ils couvrent : la commune pour l’un, l’intercommunalité pour l’autre, autrement dit un ensemble de communes d’un même tenant, organisées en communauté de communes, communauté d’agglomération ou métropoles.
Si la commune apparaît de moins en moins comme une échelle de planification du développement urbain pertinente, l’explication est à chercher du côté du changement des usages, induits par la mobilité. Aujourd’hui, rares sont ceux qui, en dehors des grandes métropoles françaises, se targuent de vivre, travailler, consommer ou se divertir au quotidien sur le territoire d’une seule et même commune.
Ce constat, couplé à la montée en puissance de la prise en compte de problématiques de développement durables dans la planification de l’aménagement du territoire (lutte contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols, objectifs de renforcement de la mixité fonctionnelle et sociale, réflexion sur l’offre de modes de mobilité alternatifs à la voiture individuelle thermique, etc.), a eu pour conséquence de placer l’intercommunalité au centre de la gestion du développement urbain.
Gagner en efficacité et en cohérence et renforcer la solidarité au sein de communes confrontés aux mêmes problématiques de gestion des sols, voilà les promesses du PLUi.
On pourrait être tenté de le croire mais ce serait confondre les notions de compatibilité et de conformité qui régissent les rapports entre les deux documents.
Le SCoT (acronyme de Schéma de Cohérence Territoriale) a pour objectif de fixer des orientations de développement urbain, d’aménagement des sols et de préservation de l’environnement à une échelle supérieure au territoire communal : celle de l’aire urbaine, d’un bassin de vie ou d’emploi. Ces orientations s’imposent aux documents d’urbanisme locaux d’échelle inférieure mais leur concordance relève de la compatibilité et non de la conformité. Traduction concrète à cela : les POS, PLU et PLUi ne doivent pas contrevenir aux dispositions du SCoT mais n’ont pas l’obligation d’être leur transposition opérationnelle parfaite.
Cela s’explique d’autant plus facilement d’une seule composante du SCoT est strictement opposable : les orientations et objectifs d’aménagement.
A l’origine, la possibilité était offerte aux Etablissements Publics de Coopération Intercommunale disposant du transfert de compétences requis et non couvert par un SCoT, un Programme Local de l’Habitat (PLH) ou un Plan de Déplacements Urbains, de profiter de l’ouverture d’une procédure d’élaboration d’un PLUi pour se doter d’un document d’urbanisme hybride en tenant lieu.
Le constat ayant été fait par le législateur que cette souplesse offerte aux intercommunalités avait pour effet pervers un resserrement de l’échelle de planification et donc une perte d’efficacité, le Loi Egalité et Citoyenneté interdit désormais les PLUi valant SCoT.
Puisque le PLUi est presque un PLU comme un autre, leur composition, consultation et lecture diffèrent peu.
De la même manière qu’un PLU, un PLUi se compose de documents opposables et non-opposables.
Si le rapport de présentation (qui s’apparente à une introduction générale dans laquelle sont énoncés les grands objectifs de développement retenus par l’intercommunalité sur la base d’un diagnostic) n’a pas de force opposable, il en est différemment de toutes les autres constituantes du PLUi que sont :
Le public et les professionnels du foncier ont plusieurs possibilités pour consulter un dossier de PLUi :
A noter que plus le territoire couvert par le PLUi est vaste, plus le dossier de PLUi sera volumineux et éventuellement plus complexe à consulter en format papier. Conscientes de cette difficulté, les communes et intercommunalités se dotent de plus en plus d’applications permettant de simplifier la consultation et l’analyse des règles d’urbanisme applicables à un secteur et qui viennent compléter les données disponibles sur https://www.geoportail-urbanisme.gouv.fr/.
Les professionnels du foncier confrontés pour la première fois à un terrain couvert par un PLUi s’interrogent souvent sur l’identité de la personne publique à laquelle incombe l’instruction et la délivrance des demandes d’autorisations d’urbanisme (déclaration préalable, permis de construire, d’aménager ou de démolir).
Alors, sous PLUi, qui délivre les autorisations d’urbanisme ? Le maire ou le président de l’intercommunalité ?
Si la signature figurant au bas de l’arrêté de permis délivré est dans la quasi-totalité des cas celle du maire de la commune où se situe le terrain assiette de la demande d’autorisation d’urbanisme (sauf à ce que le maire ait transféré cette compétence à l’EPCI), il serait faux d’en déduire que celui qui signe est celui qui instruit.
Si l’on constate que dans les petites communes, qui ne disposent pas des moyens nécessaires à l’accomplissement de cette mission, la charge de l’instruction est généralement transférée à l’intercommunalité, il n’existe pas de règle générale ou de transfert de compétences automatique.
C’est pourquoi, avant le dépôt de toute demande d’autorisation d’urbanisme portant sur un terrain couvert par un PLUi, notamment en présence de sujets très techniques et possiblement litigieux, il est fortement recommandé de s’assurer de l’identité du service en charge de son instruction.
Puisque le PLUI a vocation à devenir le document de référence en matière de planification d’urbanisme, autant l’apprivoiser tout de suite !
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